五大地产专业机构领军人物 探讨珠海楼市下半年轨迹

　　时值年中，又到楼市半年报出街之时。半年时间，珠海楼市已经发生了大逆转：第一季度的火爆与疯狂，在第二季度转变成了观望与等待。进入第三季度，品牌房企的品质大盘均将逐渐亮相。那么，第四季度的珠海楼市究竟将会怎样?下半年的楼市是延续低迷，还是会逆势反弹?黄金楼市约访珠海市五大地产专业机构的领军人物，共同探讨珠海楼市下半年运行轨迹。

　　上半年楼市犹如过山车

　　“华发世纪城近千套产品开盘日光，单盘单日销售达到15亿，可以说这种景象在珠海是史无前例的。放到全国市场去看，这种情况也不多见。”隔桌而坐，珠海天泽房地产顾问有限公司副总经理徐立新对于上半年楼市印象最深的就是元旦期间华发世纪城“开盘日光”的标志性事件。

　　“但是在新政出来之后，珠海楼市很快就冲顶走低。”徐立新认为从2009年开始，珠海楼市就越行越高，走低是必然的，而新政的出台只是让珠海楼市尽快见顶。“新政就是珠海楼市的转折点。”

　　在珠海中原拓展总监琚拯看来，4月份对于珠海楼市就是一个分水岭，4月之前珠海楼市上升很快，但是4月之后市场下滑得也很快。除了价格的下降，成交量方面更是减少了一半。

　　“珠海楼市在第一季度是挺火的，第二季度是下降的。”百脑会珠海事业部副总经理王玮告诉记者，上半年的珠海楼市就如坐了过山车。据百脑会年报显示：“1-4月份，除个别楼盘外，珠海新项目消化率均在90%以上，而5月后消化速度快速下滑，致整体消化率不足40%。”

　　赢聚力策划总监程广平表示，新政前后形成鲜明对比的还有开发商的心态。“新政之前大家的心态都很乐观，对于市场的判断都是非常自信。但是新政之后，很多开发商的心态已经发生了变化，要么是延迟推货节奏，要么是小幅促销。”

　　据国家统计局珠海调查队对珠海149家企业调查结果显示，房地产企业信心指数在工业、批发和零售业等八大行业中表现最低。其中，珠海房地产企业家信心指数为109.09，比上期大幅下降36.36点，下降幅度最大。同时，房地产企业景气也深受负面影响，二季度房地产企业景气度回落明显。据企业景气调查，二季度全市房地产业景气指数为125.01，比上期和上年同期分别下降8.99和16.14点。

　　现状平静之下暗流涌动

　　新政之后，全国楼市普遍低迷，很多城市都出现了开发商大举降价的现象。如恒大地产抢先打出“8.5折卖楼”的旗号，广州、深圳也频频传出降价的新闻。

　　与这些城市“闻风而动”相比，珠海楼市则显得异常平静。4月中旬新政出台，五一期间珠海楼市新推楼盘明显减少，市场因为缺乏足够的新盘，而导致五一楼市没有太多的新意和看点。

　　在供应量方面，珠海从5月27日开始，长达一个半月没有新的住宅项目取得预售。而华发、格力、招商、仁恒等大盘也均未继续加推新货。导致市场中尾盘销售变得格外醒目，而第二季度的市场最终也是以消化库存为主。

　　“有些开发商现在对于今年十一黄金周刚性需求的释放存在一定的幻想，他们把促销的计划都放在了十一期间。”程广平表示，由于新政的影响，开发商纷纷将推盘节奏放缓。而6-8月份通常是房地产的销售淡季，因此近段时间珠海楼市显得格外平静。

　　在销售方面，由于市场新货不多，促销力度不大，持币观望的情绪依然浓厚。据天泽半年报调查介绍，“从高价海景楼到普通住宅，普遍感受到客户到访量显著减少，西区项目月成交在个位数左右的不在少数。”

　　记者在调查中了解到，市区尾盘项目虽然最近有折扣促销，但是销售业绩并不理想。“没有大的折扣，也没有大的促销，因此市场还是很平稳的。”左岸总经理李炳亮表示，但是实际上却是暗流涌动。“为了备战下半年，现在开发商都在跟随政策和市场不断调整策略。”

　　在徐立新看来，6月份的珠海楼市虽然波澜不惊，但是由于成交量的持续走低和大家对于政策的从紧预期，买卖双方内心其实是躁动的。

　　下半年楼市迷离不容乐观

　　上半年珠海楼市上演了冰火两重天，之后珠海楼市陷入了深深的沉寂之中。下半年珠海楼市究竟走向何方?在采访过程中，业内专家纷纷摇头表示“不好判断，也很难判断”。徐立新则告诉记者，在这个问题上，他选择了观望。

　　李炳亮与徐立新有着相同的观点，他表示：“新政会影响到什么时候?这个谁也说不清楚。”

　　王玮告诉记者，现在珠海的开发商都在待机而动，在建项目有目的放缓工程进度，在售项目也是静观其变，没有营销活动。“从珠海市的报建来看，潜在的供求是非常大的，但是由于开发商可推可不推，因此有效的供应量其实并不大。”

　　王玮表示，供应量不大，则开发商压力也会相对小一些。缺乏激情和主动性的市场又很难激活消费者的需求，因此推货减少，需求不旺，价格不降，下半年的楼市形势依然严峻。

　　业内专家表示，随着国家政策力度的加强，楼市方面能钻的空子会更少。在下半年，估计市场的观望情绪会更高。

　　专家问市

　　珠海百脑会房地产策划有限公司珠海事业部副总经理王玮：

　　“发展商都在为自己披上更多的棉袄”

　　3月观点：今年市区的新盘供应量呈现出一个很明显的特征———年内不少地段好、规模大、品牌好的楼盘将上市。今年珠海市区的楼盘是“大人物”在玩的，供应结构继续偏向大户型的高端物业，大型品牌楼盘的上市，将从整体上拉高珠海楼市的均价。

　　南方都市报(以下简称“南都”)：您觉得新政对于上半年珠海楼市的影响如何?

　　王玮(以下简称“王”)：第一季度珠海楼市很火爆，第二季度珠海楼市已经开始下降。因为新政，珠海楼市今年下半年的供应量明显减少。现在发展商都是待机而动，他们的推盘预期肯定会比之前延迟一些。今年下半年卖楼并不是一个最好的时机。

　　南都：如果要用一句话或者一个词来形容下半年的楼市，您会用什么来形容?

　　王：我觉得目前珠海的楼市是波澜不惊，下半年珠海楼市将会是处变不惊。因为新政出来之后发展商都知道市场已经进入了下行阶段，也做好了一定时间的心理准备。这一次的调整，发展商都不再像08年那么紧张和悲观。我感觉现在的发展商都在为自己披上更多的棉袄以备过冬之需。所以，今年下半年楼市无论怎么变，发展商都会表现得比较沉稳。

　　珠海赢聚力地产营销策划机构策划总监程广平：

　　“市场应该还需要半年到一年的时间来调整”

　　3月观点：春节前国家开始出台调控政策的时候，虽然对珠海没有一个大的影响，但不少已经登记的客户来楼盘问价格有没有变动，可见他们对政策调控开始形成一个预期，观望情绪开始酝酿，当时我们这个片区在售楼盘的成交量开始放缓。

　　南方都市报(以下简称“南都”)：您觉得新政出台对于珠海市的影响是什么?

　　程广平(以下简称“程”)：新政之后，珠海楼市迅速变得冷清，市场开始出现观望情绪。目前来看，市场仍然处于僵持阶段。现在开发商的阵营已经开始发生一些变化。有钱的开发商现在还不急，但是有些小开发商已经在态度上发生了变化。所以现在才会有开发商出现小幅度的促销。

　　南都：您觉得这种僵持阶段还会维持多长时间?程：我觉得目前市场虽然是一种僵持状态，但是下半年市场的竞争会是白热化的。近段时间，国家的政策虽然出现了一些反复，我觉得这是国家政策的一次“试水”，从目前政府的基调来看下半年楼市调控的政策是不会放松的。同时，很多开发商现在对于今年十一黄金周刚性需求的释放存在一定幻想，他们把促销的计划都放在了十一期间。但是一旦市场销售并不好，开发商在年底还将面临着工程回款、年终业绩等方面的压力。多重压力之下，开发商的优惠幅度肯定会有所增大，那么市场竞争也会变得更加激烈。在我看来，市场应该还会需要半年到一年的时间来调整，然后才能回归理性。

　　南都：那么，怎样才能判断市场是回归理性了呢?

　　程：我觉得不能以价格作为评判标准，而应该是以交易量作为市场回归理性的判定标准。当市场中刚性需求的购房份额占到40%-50%的时候，我觉得市场就应该是比较理性的了。而在2009年，珠海市场中投资、投机的购房需求占到了60%以上，所以说这是很不理性的。

　　珠海天泽房地产顾问有限公司副总经理徐立新：

　　下半年楼市是“危中见机”

　　3月观点：与2009年相比较，我觉得今年的供求关系相对会平稳一些。因为现在可以看到今年的开工量比去年明显要大一些。虽然市场的供应量大了，但是今年的需求还没有去年那么旺，在我看来，今年的需求会有所抑制。

　　南方都市报(以下简称“南都”)：您觉得新政对于今年上半年珠海楼市的影响如何?

　　徐立新(以下简称“徐”)：今年上半年的珠海楼市可以说是冰火两重天，这其中有两方面的原因，当然新政出台功不可没。在我们前期的市场调查报告中，我们就曾指出珠海楼市正在冲顶。我们的判定依据是因为去年和今年上半年，珠海楼市出现了大量的外来置业需求和投资、投机需求，这就说明这个市场已经即将达到顶峰。而四月份的新政由于指向明确、清晰，力度较大，效果也是非常明显。“水满则溢，月盈则亏”，在我看来，两方面的因素让珠海楼市在今年上半年完成了一个转身。

　　南都：如果要用一句话或者一个词来形容下半年的楼市，您会用什么来形容?

　　徐：我觉得市场应该是“危中见机”。今年下半年市场的竞争压力还是非常大，对于开发商来说并不乐观。但是机遇也同样存在，每一次较大的调控都会有行业的洗牌，大开发商会选择整合做大，小开发商会选择升级转型。同时，对于消费者来说也是危中见机，因为调控对于消费者来说总还是能够获益的。

　　珠海左岸房地产策划有限公司总经理李炳亮：

　　下半年珠海楼市会有短期微调出现

　　3月观点：2010年，我觉得珠海值得投资区域有两个，一个是唐家与情侣路沿线的豪宅，另一个是西区湖心路一带及三灶区域的物业。

　　南方都市报(以下简称“南都”)：如何看待新政对于西区楼市的影响?

　　李炳亮(以下简称“李”)：我觉得新政对于西区楼市来说是有利有弊，新政对于整个房地产市场的影响是非常大的，但是西区楼市与珠海市区、坦洲、三乡楼市来比较的话，由于它在价格方面和异地购房限制方面具有一定的优越性，所以相对而言新政对它是有利的。

　　下半年，西区楼市的推货量会比较大。从数据上面来看，存量和新增量的产品一定会比同期增加。目前西区供应量简直像火箭一样在上升，到了年底会陆陆续续推出来，我觉得从量的角度来说一定会增加的，而且供应量的这种高速增长速度会持续到明年年底。

　　南都：如果要用一句话或者一个词来形容下半年的楼市，您会用什么来形容?

　　李：目前珠海楼市表面上是平静如水，但是实际上底下是越来越激荡的暗流。如果要用一句话来说今年下半年的市场，我觉得珠海楼市利好很多，政策影响不会特别大，但是市场一定会有短期微调出现。