前锋：打价格 中场：拼产品 后卫：讲品牌

　　6月，全球进入世界杯时间。根据往届的经验，世界杯期间，恰逢楼市传统淡季，售楼部的人气惨淡，加上今年调控低压，让不少业界人士对6月的福州楼市不甚乐观。然而，和本届世界杯惊喜不断一样，6月，福州楼市取得了新政以来的最好成绩，成交1184套，面积突破10万平方米，回暖趋势明显。

　　战绩报表

　　成交增三成 6月福州楼市回暖

　　2010年5-6月

　　福州楼市成交情况

　　时间 套数 面积(m2)

　　5月 861 93428

　　6月 1184 127044

　　据福州市房地产交易登记中心的数据统计，6月份福州五行政区住宅总签约套数为1184套，环比增加323套。签约面积方面，重新回到了10万平方米以上，达到127044平方米，环比增幅为35.98%。其中，华润·橡树湾和万科·金域榕郡累计备案398套，占总成交量的33.61%。

　　由于福州市房地产交易登记中心未公布各套房源的备案价格，因此，福州楼市6月份均价无法得到准确的数据。

　　记者从市场一线了解到，6月新开盘的楼盘主要有：枫尚、融信·大卫城、华润·橡树湾、世欧·上江城、万科·金域榕郡、融侨·国际公馆等，从市场反馈的数据显示，位于浦上板块的枫尚、融信·大卫城、华润·橡树湾等楼盘的均价在9000元/m2-10000元/m2，枫尚、华润·橡树湾的个别单元只要7000多元/m2。世欧·上江城、万科·金域榕郡、融侨·国际公馆等项目的均价在15000元/m2左右。

　　战术分析

　　前锋

　　价格诚意冲在前头

　　前锋，球队进攻的第一线，主要任务是进攻，突破对方防线，争取射门得分。

　　6月，价格诚意无疑充当了福州楼市的急先锋，一举撕开了刚性需求的防线，楼市的一部分刚性需求被激发了出来。

　　6月，枫尚两次开盘两次售罄，均价8800元/m2，个别单元只有7000多元/m2。

　　6月10日晚，华润·橡树湾高层开盘，7500元/m2起价，均价在8800元/m2左右。这样的价格是比较合理的，事实证明，购房者也是接受的。因此，华润·橡树湾在6月份的备案达到了272套，一举成为6月份的销售冠军。

　　万科·金域榕郡的高层项目，带精装，起价13000元/m2，均价15800元/m2，短短一周就备案126套。业内人士分析，万科的精装成本是花了大力气的，精装房价格和万科之前的毛坯房相比，并没有涨价。

　　“其实，2009年楼市的火爆一定程度上拉高了购房者对房价的预期，现在新开盘的楼盘只要价格稍有松动，购房者有需求就一定会出手。”麦派东方(福州)总经理任广大分析道。

　　中场

　　开发商主打产品营销

　　中场，整个球场的主导者，全场进攻的组织者。

　　楼市淡季，开发商纷纷做起产品户型的文章，通过产品打造超高的性价比，最终打动购房者。

　　据记者了解，枫尚80m2的户型做到了两房朝南、动静分区;融信·大卫城推出87m2的板式户型，可以做到两房半;万科·金域榕郡推出78m2-162m2的6种精装户型，利用率高，使用面积与建筑面积相当;家天下·三木城推出61m2-99m2户型，98m2户型更是做到了三房朝南，还带超大入户花园。

　　4·14楼市新政后，特别是二套房首付5成的新政，遏制了部分改善性需求，楼市成交量低迷，豪宅、大户更是出现了“零成交”现象。而90m2以下户型的首次置业者并不在新政调控的范畴，因此开发商纷纷瞄准这波刚性需求客户，推出了适合他们的产品。

　　“新近推出的中小户型，不但得房率高，开发商在推盘时，定价上也比较谨慎，这波产品性价比高，确实打动了一波购房者。”业内人士林先生分析。

　　后卫

　　品牌房企优势凸显

　　后卫，主要负责球队的防守工作，同时协助球队进攻。

　　仔细留意可以发现，6月取得销售佳绩的楼盘更加体现了开发商的品牌优势。业内人士感叹，淡市之下，开发商的品牌实力才能真正体现，对购房者来说，品牌才是产品的保证。

　　在福州楼市6月的销售榜上，外来大鳄华润、万科占据了总成交量的三成，本土一线品牌融信、世欧、融侨亦取得了不错的成绩。在市场观望气氛下，品牌效应一定程度上给予了购房者信心。

　　融信·大卫城高层享受的4亿元的社区景观配套、87m2户型一梯一户、双开门智能电梯，目前在福州中小户型产品中尚属首次设计;万科历经26年，43个城市、近2万户入户调查，最终而成的全面家居解决方案更是凸显了万科的实力……

　　福州楼市经历了近半年的结构性缺货，这波由品牌房企相继推出的中小户型自然撬动了不少首次置业的刚性需求客户。

　　赛后总结

　　此轮战术或将持续到三季度

　　7月4日，国土资源部部长徐绍史在全国国土资源厅局长座谈会后表示，再过一个季度左右房地产市场可能会面临全面调整，房价会有所下降，但下降到什么程度不好预测。徐部长的一袭话被业界普遍认为调控的紧箍咒不会松开。

　　另外，业内人士分析，让开发商头痛的资金压力问题也会在下半年更加凸显。由于上半年回笼资金很少，再加上贷款难度增加，如何保证资金链不出问题，就成了开发商今年下半年最重要的工作。

　　面对这样的形势，要想继续扩大6月的成交量，在接下来的三季度，开发商用什么战术，显然十分重要。

　　不过从7月初各家开发商积极酝酿的营销推广来看，开发商应对此轮调控实行的“把价格冲在前头，以品牌为基础，深挖产品价值”战术会在三季度有一个更深入、全面的升级。

　　上周，泰禾·红树林发布了68m2-138m2的经典小复式户型，引起了“福州刚需族购房联盟”众多购房者的关注，最具诱惑力的是，这种小复式的可使用面积甚至超过了原有的建筑面积，例如68m2，使用面积达到80多m2;阳光理想城推出的45m2创意两房、64m2舒适两房、79m2经典三房花园高层样板房，也吸引了不少购房者……

　　三季度的福州楼市，能否持续6月的回暖态势?7月的楼市似乎已经开了一个好头，7月1日-6日，福州楼市成交235套，成交面积24955平方米。