冲击楼市"金九银十" 潍坊无证楼盘"冒险"预售

    潍坊上半年商品房销售面积增长迅猛，空置面积下降了七成多。俗话说“金九银十”，随着楼市“金九月”脚步将近，众开发商都开始暗暗铆劲儿了。“潍坊大大小小的售楼处，让利优惠的广告宣传遍地都是。”高新区购房者王静说，“端足架子不让步”的楼盘现在难寻了。

    然而在采访中记者发现，为了冲击今年的“楼市金九月”，有些楼盘开始“铤而走险”了。还没预售许可证呢，就开始“一万抵两万”地认筹优惠了。记者以购房者的身份走进一家售楼处，销售人员热情接待，并表示如果现在交一万元可以抵两万元。而当记者询问是否已经有预售许可证的时候，销售人员却支吾了：“现在正在办理中，楼已经盖到五层，预计9月份就能办下来。”

    在随后走访的多家售楼处，显要位置上都公示了预售许可证等“五证”，但仍有个别的没有公示。玄武街上的一家楼盘同样可以“一万抵两万”，但目前也是“无证预售”。

    潍坊市住建局预售监管科工作人员告诉记者，目前商品房预售主要依据2001年6月1日起施行的《中华人民共和国商品房销售管理办法》，以及2009年住建部下发的53号文件。按照相关规定，未取得预售许可证的楼盘，不能以任何形式收取客户资金。如果市民举报,房管部门可以将楼盘处以三万元的罚款并责令其停止任何形式的收款认筹形为。“没有预售许可证而收取购房者款项，容易出现问题，日后维权也困难。”监管科工作人员表示，市民可以拿着相关收据举报这种情况。

  ●延伸调查：

    有的交一万，有的交十万

    购房提前认筹业内挺普遍

    对于今年的“金九银十”，多数业内人士乐观且期待。开发商和售楼处也是卯足了劲儿备战回暖的楼市，提前认筹几乎成了业内的普遍现象。

    记者在调查中发现，以VIP卡等形式收取“诚意金”的开发商不在少数。有的交一万元，有的交两万元，有的甚至交十万元。“这也就是定金，如果交了，我们就不会再往外卖了。到最后不愿意买，则还可以原数退还。”潍坊城区一售楼处销售人员说。

    房管部门工作人员告诉记者，目前的政策法规只是对“无证预售”的情况进行约束，一旦售楼处取得了预售许可证，就监管不到了。“这样提前收了钱，就算最后没成交，利息就有不少。”购房者王依森告诉记者，他以前交2万元买了一张认筹卡，结果半年后没买成房，钱是退还了，但利息却“折本”了。王依森说，在他之前交钱认筹的购房者超过百人，这样算下来200万元，存三个月定期就能赚3万多，但这个钱购房者可享受不了。“哪怕是取得了预售许可证也得对开发商的集资形式进行规范。”

    记者了解到，住建部53号文件在第三条指出“加强房地产销售代理和房地产经纪监管”。对“房地产经纪机构和执业人员”明确提出以下限制“不得炒卖房号，不得在代理过程中赚取差价，不得通过签订“阴阳合同”违规交易，不得发布虚假信息和未经核实的信息，不得采取内部认购、雇人排队等手段制造销售旺盛的虚假氛围”。但是在现实中，监管却异常困难。目前的情况是，领卡排号选房并不少见。

 ●业内说法：提前认筹，多是“探探底”

    掏钱的时候千万别忘看“五证”

    诚意金不属于法律范畴内的术语，不像违约金、定金等有明确的法律规定。一位不愿意透露姓名的业内人士认为，目前一些房地产多配以专门的营销团队，不少开发商在推出房源之前，通过收取诚意金、VIP卡等方式，对市场“探探底”。

    记者偶然在市区一售楼处销售人员的笔记本上看到，他们对购卡者、普通看房者有如何各个击破的“战术”。有的开发商通过人为手段制造短期内房源短缺现象，从而造成消费者的抢购。很多诱人的“优惠政策”捆绑在一起，但定价权却掌控在开发商手中。

    律师分析，“诚意金”的收取主要集中在双方签订正式购房合同之前，对合同具体内容没有明确的意思表示，没有任何法律约束力，仅能表明双方具有签订合同的意向。开发商不定房价便收取“诚意金”，而后完全可以根据“诚意金”的收取率“坐地起价”。

    这种销售手段多少都涉嫌违规。但是目前监管上还稍显苍白。

    潍坊市住建局相关工作人员表示，在交钱之前，购房者务必看好开发商的“五证”。五证分别是：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房销售(预售)许可证。 （周锦江）

    ■相关链接：

    诚意金的由来

    诚意金，即意向金，是十几年前从港台地区传过来的叫法。这在中介与买房和卖房双方签订的合同中多有体现，其实法律上并没有诚意金之说，中介与买卖双方之所以签订什么诚意金条款，主要是由于我们交易市场的诚实信用体系还不健全，交易主体为了各自的利益往往会违背诚实信用的原则，从而损害一方的利益。有的中介公司有时为了自己的利益，不管交易成功与否，便以买方或卖方没有诚意或违约为名没收诚意金，其实这种做法有背于法律。

    诚意金至今尚未得到法律上的承认，属于开发商自创的词语和收费环节，并被开发商描绘为使购房行为公平、有序的营销方式。然而在现实中，诚意金有时只是表达了购房人单方面的诚意，一些开发商并不受诚意金所应体现的诚意制约。

    开发商垄断和操纵市场供求信息，造成开发商和消费者间知情权的不平等，使诚意金中的诚意有时被扭曲，诚意金被异化为部分开发商不当得利手段的根本原因。