品牌开发商进军养老产业项目

　　2010年12月27日，万科正式宣布进入老龄化住宅开发运营领域。与此同时，不少开发商正跃跃欲试，首创、保利、华润等地产公司先后专门成立养老产业研究团队。泰康人寿、中国人寿等保险纷纷启动养老产业项目。一时间，各方对于养老产业的关注度来到了新的高位。

　　房企扎堆养老地产

　　2010年12月27日，万科“活跃长者之家”合作发展联盟启动仪式正式举办，万科集团副总裁兼北京万科总经理毛大庆对外表示，“房地产在‘十二五’还有很大发展，但到了‘十四五’时期，人口拐点到来的时候，住宅运营模式将发生重大变化。”

　　他同时透露说，万科管理层已经意识到，10年以后，万科如果还领先市场，一定不是靠今天工业化大批量规模生产的模式。养老地产的战略地位，将不亚于工业化住宅的地位。在万科内部会议上，万科总裁郁亮要求万科北京、上海公司在两地首先探索突破养老地产的成熟运营模式，而利润率问题，万科当下并不是很关心。

　　与此同时，首创、保利、华润等地产公司以及泰康人寿、中国人寿等保险公司都加入养老住宅这一行业中。

　　保利地产副总经理胡在新表示，保利现在正在做研究，未来老年住宅的市场很大，公司很看好这一市场的前景。关于养老地产的发展战略，2009年保利年报以及2010年中报中，都有所提及。旅游地产、养老地产以及城市综合运营等等低风险业态，也在其中被定义为保利未来“新的盈利增长点”。

　　值得注意的是，在国内部分开发商发现养老地产的商机的同时，资本也闻风而动。其中，2010年12月25日，挚信资本(Trust Bridge Partners)与养老企业亲和源签订投资协议，向后者注资1亿元。

　　挚信资本合伙人李曙君表示，中国养老产业目前虽然还处于早期发展阶段，但相信随着老龄化社会的到来，养老产业的社会需求将迅速增长，在相关经营方式和服务理念更新转变的带动下，养老产业有望实现社会效益与经济效益的“双赢”。他强调，挚信资本率先进入中国养老产业，是一种“长线”投资，也是对中国老年人生活方式的一种投资。他预测五年后随着第一代独生子女的父母相继进入退休年龄，相关养老产业有望进入“爆发式”发展阶段。

　　老龄社会催生地产转型

　　其实，中国的老龄人口正呈现急速增长的趋势。按照世界卫生组织的标准，当某国家或地区60岁以上的老人超过总人口数的10%时，就步入了老龄化社会。据全国老龄工作委员会办公室统计发布的信息，截至2009年年底，全国60岁及以上老年人口已经达到1.67亿元，占总人口的12.79%，分别比2008年净增725万元和0.5个百分点。

　　“到2011年，中国的老龄人口达到13%，到2020年，中国的老龄人口将近30%，来势迅猛。”中国老龄产业协会副秘书长郑卫华说。

　　中国福利研究院院长王振耀相信，这一趋势比官方数据公布得更为严峻。“中国老年人比我们想象的多，”他说，“简单计算一下各省公布的60岁以上的老人，就会发现远远超过国家统计局公布的1.67亿人。”王振耀认为，中国的人口危机将提前到来，1岁到18岁的人口将逐渐下降到1/4以下，中国人未来的养老问题不在遥远的2020年，就在现在，就在未来几年。

　　民政部部长李立国近日表示，城乡老人家庭中，空巢家庭超过50%，部分大中城市达70%。农村留守老人约4000万人，占农村老年人口的37%，城乡家庭养老条件明显缺失。“由于我国老龄化是在‘未富先老’、社会保障制度滞后、单位福利体制解体、城乡和区域发展不平衡的形势下发生的，社会养老服务压力不断加重。”李立国说。在中国1.67亿老年人中，80岁以上的高龄老人已超过1899万人，其中多数人逐步进入半自理或不能自理状态。

　　全国工商房地产商会会长聂梅生认为，“中国老年人群上升的速度不亚于我们城市化的速度，老年公寓在中国属于稀缺产品，如何解决这块刚性需求很重要。”50岁以上的人群拥有人生最高的财富净值，他们居家养老的住宅需求正在成为房地产行业新的转型领域之一。

　　养老模式仍待探索

　　在国外，传统的养老模式已经被打破，滋生出许多新型的老年生活方式。

　　以丹麦为例，目前最流行的是自助养老社区(DIY)。在那里，老人们可以约上老友，或是志趣相同的伙伴住在一起，共同建设属于他们自己的家园，独享的公寓，共享的餐饮、花园，个性化的小手工艺车间、小农场等，还可共同租用特别的照料服务。 而“以房养老”的模式则在美国得到认同。许多美国老年人在退休前10年左右就为了自己养老而购买了房子，然后把富余的部分出租给年轻人使用，利用年轻人支付的房租来维持自己退休后的生活。由于美国的房屋出租业比较发达，美国人支出的房租大约占个人支出的1/4到1/3，因而房屋出租的收益也是比较可观的。

　　此外，异地养老、跨国发展养老产业在欧洲渐成潮流。挪威的卑尔根、奥斯陆、贝鲁姆等市已经先后在西班牙南部开设了大型养老公寓，那里低廉的地产价格、充足的阳光，吸引着越来越多的企业和老年人。

　　反观中国养老行业，专业人士指出，养老地产区别于其他居住产业的显著特点是机构要提供各种满足老人需求的服务。因此养老地产的任务是两大类，其一是根据老人的需求和特点设计居住环境并建设住宅。二是运营和管理养老设施，直接为老年居民服务。中国目前在新的养老机构的建设上，沿袭了其他产业注意硬件，不注意软件的弊端。缺乏许多相应服务。同时，即使有限的服务，也普遍存在低质量、相对费用高的情况。

　　可见，尽管养老地产未来的市场前景很宽广，但目前仍处于摸索阶段，还没有一个行之有效又可持续发展的商业模式，整体市场仍待升级。

　　毛大庆指出，现在社会上的许多养老机构都是“拼富”的地方，并不是真正意义上的养老地产。万科现在打造的“活跃长者之家”仅仅是养老地产中的一种形态，未来还有很多业态、很多种运营模式值得探索。有可能会在一些住宅项目中，专门打造一定比例的老年住宅;亦有可能单独建造，或租或售。