北京开发商出招应对楼市滞销 部分企业悄然拿地

　　开发商纷纷出招应对楼市滞销

　　2008年北京楼市并没有年初时大家所预测的那样，继续走高。受到宏观调控、银根紧缩等的影响，楼市在即将过去半年后，仍然没有太大起色，与去年相比观望气氛更加浓郁。不少购房人放弃了近期购房打算。这使得楼市交易量大幅下降。出于回款的需要和销售压力，不少项目终于放低了姿态，不再死守高价，打折促销成为当下楼市销售的催化剂。

　　对于购房者来说一般的打折促销已经不能勾起购房欲望，购房人日益期待楼市价格的走低。

　　住宅销售下降

　　据北京市房地产交易管理网的统计数据显示，6月份至今(6月22日)，住宅期房共签约5595套，日均签约仅254套。去年同期，住宅期房签约达到了8707套，日均签约约396套。按照这个数据比较，今年6月1日至6月22日，比去年同期总的住宅期房签约下降了35.7%。

　　期房市场下降明显，现房市场也不例外。今年6月1日-22日，住宅现房签约927套，日均签约42套，而去年6月份，住宅现房签约1254套，日均签约57套，也就是说，今年的现房销售比去年同期下降了26%。

　　不过，尽管6月住宅销售较之去年有了大幅下降，但是与刚刚过去的5月份相比，销售还是有所提升。据北京市房地产交易管理网的统计数据显示，5月1日至22日，住宅期房销售仅4806套，6月份比5月份同期增长了16.4%。

　　事实上，今年的销售与去年比各个月份都有下降。据亚豪机构统计数据显示，5月全市期房商品住宅日均签约216套，同比去年5月日均308套签约量仍下降了35%。虽然环比4月，期房、现房成交量均有一定幅度的回升，但仍未达到去年同期水平。

　　中大恒基不动产营销总经理赵晨明认为，2007年央行6次加息加重了贷款购房者的负担，自今年1月份起，购房者的月供款都有了不同程度的增加，少则几百元，多则上千元，这使购房人购房意愿走低。

　　新增供应量增加

　　与迟滞的销售不同，京城楼市的供应量却是在不断增加。不少项目在一段时间的观望后，还是陆续推出市场。并且，楼市还出现了供大于求的现象。

　　根据21世纪不动产等机构的研究，4月北京新建商品住宅签约面积74.8万平方米，与3月份相比签约套数减少1692套，减少了21.9%，而同期供应面积为99.5万平方米，商品住宅供应量超出需求量24.7万平方米，这是今年以来首次出现供大于求的现象。

　　亚豪地产机构副总经理王英男认为，从供给层面看，自2001年开始房地产投资的高速增长在今年无法改变，特别是前三年很多公司加速了土地储备，导致供应量大大的增加。市场供应很难因需求突然变化而急刹车，使得楼市连续两个月出现了供大于求。

　　据中大恒基不动产研究中心统计，截至6月20日，6月份京城楼市共有25个项目陆续推出新房源，新增供应套数为6206套，新增供应面积735654平方米。新增供应套数环比增加9.90%。其中普通住宅供应量占绝对主体，有16个项目共计3511套，面积392489平方米。

　　实际上，近两年来京城的成交总量在持续下降，但是去年下降原因主要是供应不足，而今年需求观望所占因素更大。这也是为什么今年1～5月新获销售证的楼盘数量比去年同期甚至略有增加，但很多项目的销售速度却不理想的原因。

　　促销手段形形色色

　　面对目前销售不畅的局面，开发商纷纷出招应对。这其中最常用的就是以各种方法促销。据记者了解，当前在售的房子基本上都有折扣。同时，新开盘项目均价下降。6月前两周的市场开盘均价为14286元/平方米，环比5月同期下降了8.49%。

　　开发商们的促销手段也多种多样。首先是最直接的打折。比如，日前，北京华侨城于6月21日举行新品推介会，当天到场客户均可以获得三期产品“贵宾置业卡”一张，凭此卡购买三期A2-4楼可享受9.8折优惠。据记者了解，超过80%的京城在售项目都有大小不等的折扣，并且一次性付款，可以拿到较大折扣。

　　推出特价房，也是开发商打开销售渠道的另一手段。从近期的市场表现看，“特价房”的折扣普遍都在9折以下，甚至已经有低于8折的项目。比如远洋一方推出少量特价房，8.5折起。珠江奥古斯塔城邦推出毛坯房特价，金都杭城推出10套左右特价房，金地格林小镇6推出10套特价房等。

　　团购也重新回到楼市中来。事实上，团购风2002年便在北京楼市刮起，于2005年达到高峰。但自2007年房价迅速上涨后，团购便在市场上销声匿迹，房子好卖，开发商不买账。今年以来，房子销售锐减，这使得团购重新成了销售的手段。近期，包括亦庄北岸、东亚上北中心、东亚三环中心、远洋一方、远洋万和城等纷纷组织团购。在团购中，消费者能拿到9.8折到8.3折不等的优惠。另外，还有包括买房送车、送物业费等。

　　赵晨明认为，由于今年以来楼市一直处于慢热状态，市场成交整体看来并不理想，对开发商早已绷紧的资金链来说无疑是雪上加霜，应对这一状况开发商采取各种让利促销手段抢占市场。

　　土地公开交易冷清

　　受到市场冷清的影响，北京市市场上土地公开交易也颇不理想。交易地块数量很少。

　　据北京市土地整理和储备中心的数据显示，5月份仅有6块土地公开交易， 6月份则更是少得可怜。截止到6月25日，仅有两块土地上市交易。一块是平谷区紫贵庄园商住小区项目用地，规划建筑面积12.3万平方米。该地块起始价为13102万元，结果以13252万元被北京庄子天运房地产开发有限公司竞得。另一块是朝阳区平房乡黄渠村公共设施(商业金融、文化娱乐)项目用地，以起始价11967万元被北京亚宝世纪置业有限公司竞得。

　　在目前土地储备中心的公示数据上，正在交易的土地仅有5块，除了两块限价地外，只有一块是居住性质用地，即北京市海淀区西北旺新村三期(南)居住项目，采用挂牌的方式推出，自5月19日开始竞价至今仍然无人问津。